Konference o územním plánování, hlasy ze zahraničí: nevymlouvejte se na razítka a začněte konečně pracovat na podrobných regulačních plánech

Návrhy územních plánů Prahy, ilustrační obrázek z mapových podkladů IPR Praha (zdroj: web Akademie věd ČR)

Nový územní plán Prahy, zvaný též metropolitní, byl tématem několika odborných konferencí a seminářů. Pořádali je např. pracovníci IPR Praha nebo Komise pro životní prostředí Akademie věd ČR. Další konference o územním plánu Prahy jsou připravovány i jinými subjekty. Podle arch. Romana Kouckého představuje prodejní cena bytu 2,5 násobek stavebních nákladů (viz zde). Kolem 30 % bytů je kupováno jako investice. Růst cen ukazuje, že komerční stavitelé dosahují vysokých zisků. V Praze totiž oproti západoevropským městům takřka chybí konkurence na trhu s bydlením. Skoro všechny byty staví soukromí developeři. Klasické nájemní domy nebo družstevní výstavba by ceny bydlení v Praze poslaly na reálnější úroveň. K tomu však musí být v územním plánování a na Magistrátu vůle.

28.4.2017 se uskutečnila jednodenní konference Principy územního plánování evropských měst II: bydlení. Na stránkách IPR Praha bude možné shlédnout videozáznamy prezentací (zde). Citujme zde z fb poznámek Prof. RNDr. Luďka Sýkory, Ph.D., odborníka na urbanismus a sociální geografii z Univerzity Karlovy: „… Konference nabídla výborné přednášky zahraničních hostů. Za to nelze organizátorům než poděkovat. Rozhodně šlo o výborný počin. Na diskusi podnětů zahraničních expertů ale bohužel nezbyl téměř žádný prostor; moderátor umožnil pouze jednu otázku po každé prezentaci. Co jsem si odnesl z přednášek zahraničních hostů? Především velký důraz na používání plánovacích smluv při přípravě, povolování a výstavbě nových bytových projektů a s tím spojeného detailního vyjednávání s investory/developery o charakteru a objemu spolufinancování veřejné infrastruktury v Mnichově (Martin Klamt), Oslu (Peter Austin), a Salzburgu (Christoph Braumann). Velkou výzvou pro bytovou výstavbu v těchto městech představují sociální polarizace společnosti a sociálně-prostorové dělení města (Austin) a narůstající absence dostupného bydlení pro střední třídy (Klamt). Amsterdam (Koos van Zanen) a Hamburk (Peter Gero), jsou na tom přeci jen poněkud jinak. Když město vlastní 80% všech pozemků (A´dam) nebo 70% ze všech nájemních bytů, které představují čtyři pětiny bydlení v Hamburku, pak silně ovlivňují až určují dění na místním trhu. Takovou vlastnickou pozici ale naše města nemají a tudíž se nás spíše týkají zkušenosti z plánovacími smlouvami vázanými na regulační plány lokalit s novou výstavbou. Však se také Pavel Hnilička opakovaně dotazoval, jak to s těmi plánovacími smlouvami vlastně je. Za zmínku určitě stojí i důraz Christopha Braumanna na to, že hlavním cílem plánu Salzburgu je decentralizovaná koncentrace, tj. polycentrická struktura městského regionu s centry propojenými rychlým a frekventovaným spojením veřejnou dopravou, a podobně Koose van Zanena, poukazujícího na to, že výchozím prostorovým konceptem A´damu je vícejaderná metropole. Ostatně Peter Austin si velmi pochvaloval, jak se po mnoha letech jednání podařilo dohodnout na plánu metropolitního území Osla, který je jakýmsi schématem hlavních priorit prostorového rozvoje.

Administrativa s vyjádřeními je součástí procesu povolování výstavby nejen u nás

Poněkud z jiného světa byly domácí prezentace. Se zahraniční zkušeností možná nejlépe rezonoval příspěvek Pavla Klimenta (KPMG), který promítnul grafy, jež v týdnu konání konference kolovaly v tisku a ukazovaly raketový růst cen bydlení v Praze. Pavel Hnilička si postěžoval na místní nesnáze promítnutím sady razítek nutných k povolení stavby. Ty ale asi nejsou hlavním důvodem růstu cen a, jak myslím Koos van Zanen poznamenal, administrativa s vyjádřeními je součástí procesu povolování výstavby nejen u nás. Sdělení k tomu, zda „Smíme v Praze bydlet?“ (podtitulek konference), jsem v dost abstraktní přednášce Honzy Jehlíka nepostřehnul. Dlouze polemizovat a diskutovat by se s trochou představivosti dalo u každého slidu, ale přeci jen jsem myslel, že konference řeší praktičtější otázky. Jaromír Hainc ukázal výsledky ze své disertace o nových pražských obytných souborech a u každého ze zkoumaných ukázal spočítaný podíl veřejných prostranství. Namísto diskuse zastavění lokality a využití veřejných prostor se zaměřil na kritiku nedostatečného propojení obytných souborů s okolní zástavbou, což ale bohužel číselně nedokumentoval (metodika i výsledky by mě přitom velmi zajímaly). Nesporně originální bylo vystoupení Romana Kouckého, který na příkladu obrázku s dvěma věžáky ukázal budoucí město v němž jsou obchody a administrativa soustředěné ve spodních ca čtyřech patrech a bydlení nad nimi. Vždyť v přízemí už přece dnes nikdo žít nechce; naopak, lidi si rádi připlatí za vyšší patra. Vzpomněl jsem si přitom, jak jsem v roce 2001 poprvé přijel do centra LA (dnes už je oproti těm letům pro chodce velmi příznivé). A taky jsem si vzpomněl na Jane Jacobs.

Začněte konečně pro bydlení něco dělat. Nečekejte na velký plán, ten Vás nespasí. Dělejte projekt za projektem, lokalitu za lokalitou.

Závěrečná diskuse začala poněkud rozpačitě. Peter Gero očekával, že se konečně dostane na otázky pro pozvané zahraniční účastníky a diskusi zahraničních zkušeností. Jenže hned napoprvé nepochopil, že se od pozvaných expertů očekávalo něco jiného; aby se vyjádřili k situaci u nás, tj. v Praze, v té podobě, jak ji představili domácí přednášející. To ostatně nebylo právě jednoduché. V závěrečné diskusi jsem nicméně od zahraničních hostů postřehnul několik dost významných doporučení. Budu parafrázovat: Začněte konečně pro bydlení něco dělat. Máte spoustu rozvojových ploch. Nečekejte na velký plán, ten Vás nespasí. Dělejte projekt za projektem, lokalitu za lokalitou (Martin Klamt a také Peter Austin). Uvolněte pozemky pro výstavbu, využijte plánovací smlouvy a jednejte s investory/developery o sdílení nákladů na veřejnou infrastrukturu; vždyť růst cen ukazuje, že dosahují vysokých zisků a tak jejich část by měla sloužit k pokrytí vyvolaných nákladů (Peter Austin, podobně i Martin Klamt). Urbanismus je veřejnou záležitostí a Praha potřebuje koncept posílení bydlení v centrálních částech města (Peter Gero). My v A´damu víme co chceme, Praha potřebuje svůj vlastní atraktivní a uvěřitelný příběh, strategii, kterou bude sdílet široké spektrum stakeholderů (Koos van Zanen). Na závěr bych si nechal Christopha Braumanna, který trefně poznamenal, že na konferenci prezentované problémy Prahy ukazují na to, že transformace u nás ještě neskončila. Nedospělost byla vidět nejen na moderování konference, ale zejména na propasti mezi narativem zahraničních hostů a domácími vystoupeními, a také na jakési slepotě vůči zahraničním zkušenostem, které si přes bariéru špalíru vlastních eg nejsme zatím dostatečně schopni vytáhnout a zužitkovat. Obávám se, že takové komunikační bariéry nemáme jen vůči zahraničním hostům. Tam, kde hosté postrádali vstupní úvahu k bydlení v Praze (tu zřejmě měla poskytnout kvantitativní analýza KPMG a kanceláře Metropolitního plánu (Michal Leňo)), jsem se ptal: „Kde máme vazbu na nedávno schválený strategický plán, a kde je ředitel IPRu Ondřej Boháč, aby územní plánování v Praze a připravovaný Metropolitní plán uvedl do souvislosti s dalšími aktivitami „plánování a rozvoje“ města?“
Každopádně děkuji organizátorům, že mě po dotazu emailem na konferenci zaregistrovali. Konference byla pro mě velmi poučná a se zájmem jsem vydržel až do konce.“ (zvýraznění textu a mezititulky redakce Cibulky.info)

Problém bydlení paradoxně vyřeší nájemní domy

Sociologové mají mnoho co říci k plánování města. Je to pro mnohé paradox, ale současné problémy bydlení podle sociologických numerických modelů může vyřešit zejména nájemní bydlení (nemyslí se tím ovšem nyní rozšířený nájem s „jistotou“ tříměsíční výpovědní lhůty). Za tento vizionářský výzkum dostal sociolog Lux cenu předsedy GAČR už v roce 2012 (viz zde). Často zde také upozorňujeme na výstavbu sociálního levného bydlení formou družstevních kolonií (např. družstvo „Sociální ochrana“ postavilo Ořechovku a Cibulky). Ukázka toho, že sociální bydlení nemusí mít negativní konotaci.

Vyšší nájmy a růst ceny bytů v Praze způsobuje podobně jako v Berlíně i Airbnb:
12.3.2017 Praze přes Airbnb utíkají desítky milionů ročně. Jinde už poplatky vymohli iDnes.cz

Domeček se zahrádkou je odvěkou touhou většiny

Město? Lidé chtějí raději dům a zahradu, říká sociolog„, 28.4.2017, Brněnský deník:
Další sociologický výzkum, který potvrzuje stálou platnost archetypální, sotva kdy potlačitelné touhy po vlastním domečku se zahrádkou. Z Prahy žene zejména mladé lidi za město (viz statistiky zde) do určité míry i nedostatek parkování a vysoké pořizovací ceny bydlení v Praze (provozní náklady však bývají naopak levnější). V Praze totiž takřka chybí konkurence na trhu s bydlením. Skoro všechny byty staví soukromí developeři. Klasické nájemní domy nebo družstevní výstavba by ceny bydlení v Praze poslaly na reálnější úroveň. K tomu však musí být v územním plánování a na Magistrátu vůle.

Zahradu měla mít ve Velké Praze většina rodin. Tak to aspoň bylo v územním plánu z Masarykovy éry, tzv. plánu Státní regulační komise pro Prahu a okolí (SRK), aneb Praha zahradních měst: Cibulky, (V)ořechovka, Spořilov, Hanspaulka, Malvazinky, Kobylisy, Střížkov/Prosek … město pro 1.5 milonů lidí, na půlce dnešní rozlohy Prahy a přesto by většina měla mít přístup k zahrádce, a přitom blízko ke službám a do práce. Podle propočtů SRK by to šlo (digitalizované teze plánu SRK najdete zde).

Územní plán zásadně ovlivní zdraví obyvatel

Územní plán může sice zprostředkovaně, ale zcela zásadním způsobem ovlivňovat zdraví obyvatel města. Toho si byli vědomi již architekti z období Masarykovy 1. republiky. V tezích územního plánu SRK se často opakuje ohled na zdraví obyvatel (digitalizované teze plánu SRK najdete zde). Komise pro živ. prostředí Akademie věd ČR uspořádala 8.2. a 15.3.2017 odborné semináře k Metropolitnímu plánu Prahy. Předseda Komise Prof. Radim Šrám řekl: „Znečištěné ovzduší prokazatelně přispívá ke zhoršení zdravotního stavu Pražanů, hlavním viníkem je automobilová doprava … Lidé potřebují kvalitní životní prostředí. Město má být vlídné pro občany“ citace z tiskové zprávy Komise pro životní prostředí Akademie věd k MPP (zde).
24.3.2017 „Jak dál s Metropolitním plánem Prahy?“ web Akademie věd ČR

Příspěvek byl publikován v rubrice Nezařazené, Stavby. Můžete si uložit jeho odkaz mezi své oblíbené záložky.

Jedna reakce na Konference o územním plánování, hlasy ze zahraničí: nevymlouvejte se na razítka a začněte konečně pracovat na podrobných regulačních plánech

  1. REvize Prahy, z facebookové diskuze o nedostatku bytů v Praze a jejich vysokých cenách napsal:

    Je to pro mnohé paradox, ale současné problémy bydlení podle sociologických modelů může vyřešit zejména nájemní bydlení (nemyslí se tím ovšem nyní rozšířený nájem s „jistotou“ tříměsíční výpovědní lhůty). Za tento vizionářský výzkum dostal sociolog Lux cenu předsedy GAČR už v roce 2012 (viz zde) . Výstavbu sociálního levného bydlení formou družstevních kolonií (např. družstvo „Sociální ochrana“ postavilo Ořechovku a Cibulky) jsem tu už zmínil dříve. Ukázka toho, že sociální bydlení nemusí mít negativní konotaci.

    Komentáře k příspěvku:
    Martin Kloda: To je moc hezký. Ukažte mi družstvo, které bude 8 let držet koupený pozemek v Praze a vyřizovat změnu územního plánu, územní a stavební povolení a správní soudy s Arnikou.
    Ale pracujeme na tom, aby to možné bylo. Nemějte strach, ono se to povede.
    3 květen v 15:57

    Pavel Peterka: No problem. SBD Mazanka. Bylo to možná i vic než 8 let. Těch příčin bylo víc, nebyly to sice soudní spory s Arnika, šlo např. o spory se sousedním developerem a vyřizování stavebního povolení, viz níže.
    3 květen v 20:39

    Martin Kloda https: odkaz na událost: Nájemní bydlení / Zapomenutý segment české architektury po 15.5.2017 19:00 · Praha, Prague

    Pavel Peterka: Ještě k SBD Mazanka. Nesoudilo se sice s Arnika, ale např. dlouho trvalo získání různých povolení od stavebního úřadu. Úřad vytrvale nutil SBD aby postavilo dostatek garáží v domě a dětské hřiště před domem. Developeři stavějící vedle mnohem větší sídliště nepostavili hřiště ani jedno a využívaly to družstevní. Naštestí místní KDU-ČSL vyjednala stavbu lesního hřiště, čímž se ten stres s hřišti podařilo dosti vyřešit. Developeři taky nejspíš nepostavili dostatek parkování. V domech developerů mají problém s parkováním, SBD nikoliv. Díky „průtahům“ se stavebním úřadem. Teď jsou za ty „průtahy“ vděční.
    3 květen v 20:46

    Martin Kloda: Počet parkovacích míst stanovuje vyhláška, nikoli „developer“. Úřad těžko někoho do garáží nutil nebo nenutil, tak to u nás opravdu nechodí.
    4 květen v 15:34

    Pavel Peterka: Martine Kloda, To asi neznáte situaci v Praze. Je spousta „fint“ jak dosáhnout výrazně nižšího počtu stání. Zkuste se poptat na stavebních úřadech.
    4 květen v 21:36

    Martin Kloda: Nemusím se ptát, páč projektuju.
    4 květen v 21:54

    Pavel Peterka: Tak to jsem rád že to víte, z Vaší předchozí odpovědi se zdál opak.
    4 květen v 22:09

Komentáře nejsou povoleny.